L’Administration vient de commenter (BOI-IR-BASE-10-10-30) le champ d’application du régime fiscal dérogatoire (mécanisme anti-abus) sur la plus-value dégagée par la première cession d’un usufruit temporaire portant sur un immeuble (en vigueur depuis 2012).

Depuis lors, le produit de la première cession d’un usufruit temporaire (et non pas viager) est imposable dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré par le bien sur lequel porte l’usufruit. Ainsi, alors que le gain aurait normalement dû bénéficier des abattements pour durée de détention, ce mécanisme anti-abus aboutit souvent à son imposition dans la catégorie des revenus fonciers, lourdement imposés, car soumis au barème de l’impôt sur le revenu et avec peu de charges déductibles.

Le cédant peut être une personne physique ou les associés des sociétés qui relèvent de l’article 8 (société translucides) agissant dans la gestion de leur patrimoine privé, ainsi que les exploitants individuels soumis au régime des BIC, BNC ou BA (activité professionnelle).

Est visée une cession à titre onéreux, c’est à dire présentant une contrepartie, ce qui inclut donc les opérations d’échange et d’apport, mais exclut les mutations à titre gratuit (donations).

Première cession : si un usufruit temporaire s’éteint à l’arrivée du terme et que le contribuable consent un nouvel usufruit temporaire, chacune des cessions est considérée comme une première cession. Par contre, les cessions successives portant sur un même usufruit temporaire, ne sont pas concernées par la mesure et seront imposées dans les conditions de droit commun (régime des plus-values).

C’est la catégorie applicable au revenu ou produit du bien cédé qui déterminera les modalités d’imposition du revenu. Exemple : en cas de cession d’un usufruit temporaire sur un immeuble loué nu, il y aura imposition comme revenu foncier.  

Le contribuable cédant est toutefois expressément autorisé à placer son revenu ainsi imposés sous le régime des revenus exceptionnels, ce qui lui permettra d’atténuer la progressivité de l’impôt.

Si cette législation anti-abus, désormais précisée dans ses modalités, constitue un frein aux cessions d’usufruit temporaire pour les cédants (sauf ceux soumis à l’impôt sur les sociétés), cette ingénierie n’en continue pas moins à présenter de nombreux avantages pour celui qui fait l’acquisition (le cessionnaire) notamment grâce à l’amortissement rapide (sur sa durée de vie) de l’usufruit temporaire ainsi acquis.